未来的房子会免费吗?

DurkBlue1个月前 ( 06-05 )62抢沙发
未来的房子会免费吗?摘要: 2017年,马云在天猫双11晚会上对年轻人嘱咐道:“年轻人不要买房,未来八年,房价如葱,最不值钱的就是房子,牺牲存款来买房的做法比较愚蠢。”这句话在当时引起了极大的反应,可是两年过...

2017年,马云在天猫双11晚会上对年轻人嘱咐道:“年轻人不要买房,未来八年,房价如葱,最不值钱的就是房子,牺牲存款来买房的做法比较愚蠢。”

这句话在当时引起了极大的反应,可是两年过去了,房价依然高耸,马云的预言仿佛有点难以实现。

可是房子真的就只能停在云端那么贵了吗?

就在全国房价高位震荡之际,深圳近段时间却逆势走高,火爆不已。

有一套非核心区域的100平米的房子,当时显示有20余人预约,当开始开放抢购的时候,一秒不到就被抢走,不给其他人任何犹豫的时间,好像房子不要钱似的。

整个11月,深圳二手房住宅共成交8013套,环比上升11.8%,同比上升91.9%。二手均价也呈现小幅上升,为55499元/平方米

在深圳想要买一套100平米的房子,那么就需要550万左右。即使首付只付三成,那么首付款也要165万元,这已经是很多人的一个大砍。

关键是交了首付之后,还剩385万元的贷款,假如我们采用的是商业贷款,30年期,等额本金的方法计算,我们每个月要偿还银行26415元。

我的天哪,这压力也太大了吧?已经交了165万元,每个月还要偿还26415万元,关键是还要坚持30年,这恐怕是要累死了。

假如此时,我们这里有一套免费的房子可以领取,你会去领吗?请记住,房子是免费的哦,不需要交首付。

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将不可能变为可能

当我们首次听到房子可以免费领的时候,你是什么反应呢?绝对是不可能,除非有人疯了。这么贵的房子,房地产商如果敢以0元卖,那岂不是人们要打起来了?

那么问题来了,房地产商怎么赚钱呢?

房地产商通过前端锁定用户的方法,采用后端产品盈利。这是非常典型的互联网思维。

接下来,我们需要思考,未来最牛的赚钱方式是什么?

没有什么比锁定未来人们30年的消费方式更棒的了。

具体该怎么理解呢?

一个人的生活方式实际上是会随着时间的改变而改变的,一家企业是很难锁定一个客户30年的。

比如说可口可乐这家给力的公司,可能人们在小时候比较喜欢喝,可是等待人们长大了之后可能会更喜欢红酒或者白酒等产品。

假如有这样一家企业可以锁定人们未来30年消费方式的企业,是不是将会是一家伟大的企业呢?

其实,房地产商是可以做到的,只是它们现在赚钱太容易了,没有往深处想而已。

要想锁定消费者未来的30年生活方式,那么就要了解消费者的日常消费行为。特别是衣食住行这四个方面,它组成了人们生活不可或缺的部分。

假如我们可以做到锁定一批人未来30年的生活方式,这是不是一个伟大的成就?

而很大程度上,人们的衣食住行都可以在大型超市中买到,你说对吗?

因此,如果搞定了大型超市,那么就有可能搞定人们未来30年的生活方式。

房子免费领就可能变为现实!

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大型超市贵吗?

房地产商可以通过房子免费领的方法,来将用户一一锁定在地产商自己建造的大型超市中。

换句话说,房子免费领是可以的,但是前提是必须要在我的这个大型超市中买东西,而且一买就是30年,跟还房贷是一样一样的。

只不过,在房地产商指定的超市购物是有金额限制的,否则消费者每个月进去只消费100元,那么地产商会亏死的。

比如说:我们现在身处一个三线城市,房价在10000元左右,消费者领了一套80平米的房子,总价为80万元,如果首付为三成的话,那么消费者首付要交24万元。现在消费者不需要交了,但是有个要求,每个月至少在超市消费10000元,30年下来至少要消费360万的总额。假如超市的毛利润为35%的话,超市可以赚取一个消费者126万元的毛利,基本可以覆盖房子的成本加盈利问题。

在这里,消费者主要有两个问题:一是我每个月消费不了那么多钱;二是你的超市的价格是不是比别的超市贵很多?

针对第一个问题,我想问,大家即使是贷款买房,是不是每个月依然还要去超市买日常用品?因为这些东西必不可少啊。

比如说柴米油盐酱醋茶,大家每个月要买多少钱?如果时不时再换一部手机呢?每个月的消费并不低。

只不过在房贷的压力下,大家会稍稍降低自己的购物欲望而已。比如说本来想要几千元的包包,可是因为还房贷,只能先买个几百元的高仿背一背;本来想要戴森的吹风机,最终咬牙买了个国产的吹风机;本来想喝茅台酒的,最终买了老村长酒。不为别的,省钱呀!

如果你免费领了房,那么从此就不需要在压抑自己的购物欲望了。想要苹果手机、戴森吹风机、MK包包、茅台酒等等通通都可以买买买!这样的生活才叫爽,关键是这都是用来提高自己的生活品质了,那叫一个享受。

第二个问题,这个超市的价格是不是会很贵?当然不会了,如果太贵了,那就是明显的套路了,因此价格是与周边超市持平的,会跟着具体价格上浮或者下降。

否则,里边的东西都是虚贵,那么就涉嫌诈骗了,这样的方式显然不是大家所想要的。

3

大型超市怎么设计?

其实开过超市的或者算账厉害的都知道大型超市这样做是很难赚到多余的钱的,毕竟本来一套80万左右的房子,地产商要到30年左右才能收回来,这也太漫长了,不划算的!

的确如此,如果所有的品类都是35%的利润,地产商这样干是非常不划算的,毕竟回款周期也太长了吧?

那么超市的布局就要精心设计一下了!

比如说,超市一共能够容纳5000种产品,那么其中有2000种就是日常用品,比较常见的,价格也是比较适中的。比如说:食用油、鸡精、酱油、醋等产品全部是平价产品。

另外的3000种产品则是偏向于走轻奢路线的,为的就是提升人们的生活品质。但凡什么东西能跟轻奢扯上关系,那价格大家都懂的,本来几十元一百元就能买到的东西,不花个上千元,怎么叫轻奢呢?

既然是这种产品,那么价格的调控空间就很大了,最好是到国外海淘一些国内没有的品牌,不管是京东还是天猫都很难查到的东西,凸显贵族气质。比如说意大利、葡萄牙、西班牙等产品,彰显品质生活。

没有参考,人们自然就放松警惕,最好每个品牌再拿一个中国总代理之类的权限。

只要故事讲得好,这个轻奢品牌就能得到人们的认可,人们也就愿意为此而买单。

对于这样的轻奢产品,毛利率应该在70%左右,1000元的产品,成本控制在300元左右。

如何让消费者每天沉浸在品牌洗脑的过程中呢?

这就需要超市的设计巧妙一些,超市一般分为容易到达的地方和难以到达的地方。

容易到达的地方则摆放那些高毛利的产品,只要消费者经过就能被洗脑;不容易到达的地方,则摆放那些日常用品,比如说油盐酱醋茶。

如果你仔细观察,你会发现很多大型超市都是这样设计的,为的就是最大限度的激发消费者的购物欲望。

4

房地产最大难题——回款周期难题怎么办?

在以上设计没有问题之后,消费者也开心了之后,房地产商不开心了!

为什么?

因为这个回款周期太长了,严重影响了地产公司的快速扩张!

地产公司之所以可以快速扩张,因为在地产商刚刚拿到开发许可之后就开始在门口摆一张桌子收钱了。要问我的房子在哪里?销售人员会指着效果图跟你说,未来的你家的房子在这里。

消费者在交了钱之后,通过银行,地产商拿到了全款,也就意味着房子还没建好,钱已经赚到手了。

然后地产商再拿着你的购房款一部分用来建设房子用,另一部分再去买另外一块地。就这样无限循环,雪球越滚越大,地产商越来越赚钱。

说白了,就是因为地产商的资金效率提高了,所以他们可以快速地积聚财富,成就了一批百亿级别的地产商。

假如,原本一年就可以收回来的钱,让他们30年收回来,打死他们都是不愿意的,这严重影响他们成为超级富豪的效率。毕竟人的一生才有几个30年啊?

别慌,在这个过程中,地产商会将消费者与地产商签订的协议,以及未来所有的房产证都抵押在银行里,来获取银行的超额授信资金。

比如说一套房子的市场价是100万元,可以从银行拿到80%的贷款,那就是80万元现金。殊不知,建造这套房子的成本是60万元,这也就意味着多了20万元的收入。因此,从这个角度来讲房地产的现金流实际上是在扩大的。

在这里需要注意的是,地产商必须是大的地产商,有很强大的实力拿到授信才行。另外,必须说服银行证明你这个模式是无敌的,可以为银行带来巨大的利润。

在此需要注意的是,地产商的宣传费用可以大幅降低,因为可以免费领房子,仅凭人们的口碑就足够了。

而相对传统模式呢?需要全城大做广告,广播、传单、电话销售一样都不能少。这里边的成本也是巨大的,毕竟员工的提成,广告费用等等。

而使用这种模式之后,这些费用基本上可以省去了!

5

项目赢利点有哪些?

到了这里,人们肯定想知道整个项目的赢利点到底在哪里?因为一套房子80万,30年后,即使从消费者身上赚了120万,实际上是亏大了!

为什么?

因为从银行贷过款买过房的都知道,假如你贷款30年,利息跟贷款额度是差不多的。这也就意味着,要想从这个项目上赚钱,那么就需要从消费者身上赚到160万元才能达到基本不亏本的目的。

从这个角度看,地产商是亏本了。

别急,我们就从这个大型超市入手,因为我们刚才算的是最少的情况下,最低的消费金额(每个月10000元),最低的毛利率(35%)。

实际上,我们可能需要一些更贵的东西,比如说单反相机、投影仪等。个别月的消费水平是要超过这个数字的。

假如说30年下来,平均每个月消费15000元(考虑到了以后通货膨胀的问题),毛利率保持在50%左右,那么地产商从消费者身上赚到的钱为15000(元)*12(月)*30(年)*50%(毛利率)=270万元

怎么样?是不是不算不知道,一算吓一跳?

你以为这就够了?还是从超市这里挖掘。

每个月超市都会有固定的人流,有了人流之后,超市周围就会形成一个类似于万达广场的商业体,我们可以称之为“小万达”。

有了固定的人流量,就可以将超市周围的一批门面房悉数销售出去。这一次就是现金到账了,毛利率要在40%以上。

此外,地产商的这个大型超市可以吸引两万人左右(本小区15000人和小区附近的5000人)每个月多次进店消费,这就形成了巨大的入口效应。有了这个超级入口,大型超市便可以承接一些附近商家的广告。比如说XXX艺术培训学校、XXX兴趣班等等。

另外,房子在交房时都是毛坯房,公司会特意打造一批有特色的样板间,如果需要的话,可以以较低的价格拿到这个装修项目。同样的项目,如果到外面找装修公司,费用贵不说,不一定会达到这样的效果。如果业主选择样板间的装修风格,那么公司便可以从中赚取一定的装修提成费用

最后就是地产商的传统项目,物业费。物业费相较于普通的物业费会稍微贵一点点,因为我们主打的中高端社区(实际上是一群没有交钱的业主),所以保安措施等都是更好的。

别的小区300元/月,本小区则可以涨到600元/月。物业费可以分为半年交和全年交两种。如果半年交没有优惠,如果全年交可以减免两个月,相当于是500元/月。

人们自己回去对比的,因为跟几十万的房子相比,每个月多花200元的物业费怎么了?

6

出现逾期怎么办?

有人可能会说,每个月强制消费10000元太贵了,很多家庭负担不起的!

没有错,这套房子也并不是给所有人准备的。

假如说让没有偿还能力的人领取了,最终还是要扯皮,所以,在领房子之前是需要先看一下消费者的资质问题的!

比如说:同样一套80平米的房子,市场价为80万元。未婚的人来领房子,那么近三年内,每个月的工资平均在20000元以上,这样他就可以免费领取了;已婚的人来领房子,夫妻双方的收入最好在250000元以上;当然了,对于那些家里是独生子的,父母有退休工资,且家里没有贷款的,只要家庭收入每个月在25000元以上就可以了。

只有有了这些硬性条件限制才能尽量减少违约现象的发生。

事先的协议中也会跟业主明确指出,如果规定的期限内没有达到相应的消费金额,那么地产商有权收回自己的房子并且转售出去。

有人说了,你这房子也太贵了吧?我的工资没有达到要求啊!

好说,你可以退而求其次,领一套面积小一点的。比如说60平米的房子。

假如你家的人口较多,则可以领一套120平米的房子,只要收入够高可以支撑就行。

7

Bug篇

如果实在不愿消费那么多,又不想逾期怎么办?

地产商只是规定了业主每个月的消费最低额度,但是不一定必须是业主本人消费。

业主则可以将自己与大型超市绑定的购物卡打折出售,如果你的能力很强,可以将自己的购物卡以9折的价格转让给朋友使用。

比如说你每个月自己消费2000元就够用了,可是你领取的是10000元的消费额度。还有8000元怎么办呢?

你就让朋友们买东西的时候到这个超市使用你的购物卡就行了,大不了你补贴给朋友一点钱呗。

比如说朋友用你的卡消费了8000元,你可以给你的朋友返现800元或者1000元。

这样搞下去,相当于你在没有交首付的情况下,每个月只用支付1000元的房贷就可以了,另外的2000元是你买的日常用品。

同样,你的朋友也很开心,因为本来要花8000元的东西,结果只花了7000元就买到了。

另外,从最极端的案例来讲,一个超有实力的人在领取了一套房子之后,以2500元的价格转租了出去,自己每个月还是要消费2000元,剩余的8000元让朋友消费,最后补贴1000元给朋友。

这样每个月你甚至可以通过这套房子赚1500元,关键是在你没有交首付的情况下,这套房子30年后就是你的了。这是不是一个让人超级兴奋的方案?

综合下来,地产商通过一套房子锁定了未来30年超市的客流量,是一笔稳赚不赔的买卖。同样无房一族可以以较低的投入拿到房子,而且还能享受到高品质的生活。

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